I VANTAGGI FISCALI CON IL CANONE CONCORDATO E LA CEDOLARE SECCA


 

Alla luce delle novità che sono state introdotte, nel corso del 2011 e del 2012, nell’ambito della fiscalità immobiliare, appare qui opportuno evidenziare i cambiamenti che sono stati apportati alla tassazione del reddito derivante da un contratto di locazione di un’abitazione a canone concordato.

 

I tre fattori che sono stati introdotti nella legislazione di questo ultimo biennio e cioè la cedolare secca, l’IMU e la riduzione della deduzione forfetaria da applicare sull’imponibile ai fini IRPEF, hanno imposto una riflessione sulla convenienza, per il proprietario, di continuare ad utilizzare questa tipologia contrattuale.

 

Per sintetizzare, gli aspetti da valutare sono sostanzialmente:

 

 

 

  • l’IMU
  • la deduzione forfetaria dall’imponibile IRPEF e lo sconto fiscale
  • la riduzione dell’imposta di registro
  • la cedolare secca
  • la differenza di importo tra un canone libero ed uno concordato

 

Nelle quattro ipotesi da noi proposte, oltre ad utilizzare una serie di parametri esemplificativi, abbiamo tenuto conto delle voci sopra elencate avvertendo, però, che i dati ottenuti non possono considerarsi univoci in ragione del fatto che le variabili dell’IMU, della rendita catastale, del reddito del locatore e del delta esistente tra l’importo di un canone libero ed uno a canone concordato, possono spostare la convenienza di una locazione da una soluzione contrattuale ad un’altra.
Nel dettaglio:

 

  1. In molte città, l’IMU per una seconda casa affittata a canone concordato è inferiore rispetto ad un immobile locato a canone libero. Nella fattispecie, abbiamo voluto utilizzare la percentuale in vigore nella città di Torino, dove oggi è prevista un’imposta dello 0,575% per l’abitazione locata a canone concordato contro l’1,06% per un canone libero.
  2. Dal 2013, la deduzione fiscale ai fini IRPEF si è ridotta dal 15% al 5%. Per cui, rispetto all’anno precedente, la tassazione colpisce il 95% del canone annuo, contro il precedente 85%. Lo sconto fiscale in caso di canone concordato, pari al 30%, dal 2013 deve essere quindi calcolato sul 95% del canone percepito; pertanto, l’imponibile ai fini IRPEF (per il canone concordato) è salito dal 59,5% del 2012 al 66,5% del 2013. Negli esempi, abbiamo voluto ipotizzare, per il locatore, una fascia di reddito corrispondente all’aliquota IRPEF del 27%.
  3. L’imposta di registro, in caso di cedolare secca è pari a € 0, mentre, in caso di canone concordato, si applica uno sconto del 30% sul 2% del canone annuo.
  4. La tassazione, per chi opta per la cedolare secca, colpisce il 100% del canone annuo e le aliquote applicate sono del 21% per il canone libero e del 19% per il canone concordato.
  5. In caso di canone concordato, mediamente, l’importo dovuto al proprietario è inferiore, rispetto a quello di mercato, di circa un 20-30%. Nelle ipotesi sotto riportate, abbiamo voluto fissare a 5.000 euro il canone annuale libero ed a 4.000 euro quello concordato.

 

Un Commento

  1. Pubblicato il 15 aprile 2017 alle 21:37 | Permalink

    potreste fare un esempio? ipotizzando un fitto di locazione di € 560 mensili quanto si risparmierebbe con l’una o l’altra tipologia di contratto? e si potrebbero incorporare nel contratto sia la cedolare secca che il concordato? In attesa di ricevere un vostro riscontro, ringrazio e porgo cordiali saluti.

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